Politiche e strumenti per la valorizzazione economica e sociale del territorioattraverso il miglior utilizzo degl...
indiceIntroduzione - Stefano Scalera, Direttore dell’Agenzia del DemanioNuove Politiche del PatriMoNio iMMobiliare Pubblic...
Federalismo demaniale e valorizzazione culturale degli immobili dello stato (articolo 5, comma 5, d.lgs. 85/2010) S...
Parte secondaNote MetodoloGiche 79ULI - Urban Land Institu...
6 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli im...
INtRoDUzIoNEnuove Politiche del Patrimonio immobiliare Pubblicodi Stefano Scalera, Direttore dell’Agenzia del DemanioSitua...
proposito, sarebbe interessante riflettere sul valore, espresso in termini economico-finanziari di questo “rendimento” ...
che potrebbe essere generata proprio da un corretto mix di destinazioni residenziali, di ufficipubblici e privati e dei re...
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di “inclusione” dei vari soggetti pubblici e privati. le attese, infatti, dei vari soggetti privati“tipici” (proprietario,...
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14 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli i...
nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari Pubblici (art...
la norma, dunque, assegna un ruolo propositivo estremamente rilevante agli enti terri- toriali, cui spetta il compito ...
competenze istituzionali ad essa affidate in materia di gestione e valorizzazione del patri-monio immobiliare statale e de...
tale ruolo propositivo dell’agenzia del demanio, letto in maniera integrata con le pre- visioni di cui al nuovo artico...
nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari PubbliciSChED...
2. ai fondi comuni di investimento immobiliare promossi Fondi immobiliari territoriali ...
4. la destinazione funzionale dei beni oggetto di conferi- nuove destinazioni urbani-mento a...
8. entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del pre- liquidazione Patrimonio dello ...
zione di una conferenza dei servizi di cui all’articolo 14 bisdella legge 7 agosto 1990, n. 241 che si deve esprimere neit...
se costituite in forma di società, consorzi o fondi immobi- liari si applica la disciplina prevista dal codice civile,...
legge, disciplinano l’eventuale equivalenza della delibera-zione del consiglio comunale di approvazione quale varianteallo...
26 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli i...
nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari PubbliciSChED...
28 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli i...
ProceSSo di valorizzazione del territorio Per il miglior utilizzo delPatrimonio immobiliare Pubblico (articolo ...
lo Stato partecipa all’attuazione dei P.u.va.t. , coinvolgendo tutte le amministrazioni statali competenti, in partico...
regioni di regolare le modalità di conclusione, disciplinando anche l’eventuale ricorso aipoteri sostitutivi per superare ...
32 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli i...
ProceSSo di valorizzazione del territorio Per il miglior utilizzo degliimmobili PubbliciSChEDA DI LEttURAArticolo 3 ter de...
assunto, ai sensi del comma 15 dell’Articolo 3 del decreto- legge 25 settembre 2001, n. 351 convertito, con modifica- ...
ministeriale richiamato al comma 5-bis dell’articolo 5 del muta, su base istituzionaledecret...
8. l’accordo deve essere concluso entro il termine perentorio termini di 120 giorni per la ...
architettonica e paesaggistico-ambientale si esprimono nel- possibile intervento del mini-l’a...
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Politiche e strumenti_per_la_valorizzazione_economica_e_sociale_del_territorio_attraverso_il_miglior_utilizzo_degli_immobili_pubblici_1

Published on: Mar 4, 2016
Published in: Real Estate      
Source: www.slideshare.net


Transcripts - Politiche e strumenti_per_la_valorizzazione_economica_e_sociale_del_territorio_attraverso_il_miglior_utilizzo_degli_immobili_pubblici_1

  • 1. Politiche e strumenti per la valorizzazione economica e sociale del territorioattraverso il miglior utilizzo degli immobili pubblici Guida alle innovazioni legislative Maggio 2012 a cura dell’agenzia del demanio Con la collaborazione di:
  • 2. indiceIntroduzione - Stefano Scalera, Direttore dell’Agenzia del DemanioNuove Politiche del PatriMoNio iMMobiliare Pubblico 7Parte prima - a cura dell’Agenzia del DemanioG listruMeNti di ultiMa GeNerazioNe Per la GestioNe e lavalorizzazioNe deGli asset iMMobiliari Pubblici 13Nuovi veicoli finanziari e societari per incrementare il valore economico esociale dei patrimoni immobiliari pubblici (articolo 33 e articolo 33 bis deld.l. 98/2011) Schede interpretative - Articolo 33 del decreto legge del 6 luglio 2011, n. 98, convertito con modificazioni dalla legge 15 luglio 2011, n. 111 e successivamente integrato dall’articolo 6, comma 7, della legge 12 novembre 2011, n. 183 15 - Articolo 33 bis del decreto legge del 6 luglio 2011, n. 98, convertito con modificazioni dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, introdotto dall’articolo 27, comma 1, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 17 Schede di lettura - Articolo 33 del decreto legge 6 luglio 2011 n. 98, convertito in legge con modificazioni dall’articolo 1, comma 1, della legge 15 luglio 2011, n. 111 e successivamente integrato dall’articolo 6, comma 7, della legge 12 novembre 2011, n. 183 19 - Articolo 33 bis del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito con modificazioni dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, introdotto dall’articolo 27, comma 1, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 22 Scheda grafica di sintesi 27Processo di valorizzazione del territorio per il miglior utilizzo del patrimonioimmobiliare pubblico (articolo 3 ter d.l. 351/2001) Scheda interpretativa - Articolo 3 ter del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, introdotto dal comma 2 dell’articolo 27 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 21 29 Scheda di lettura - Articolo 3 ter del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, introdotto dal comma 2 dell’articolo 27 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 33 Schede grafiche di sintesi 39indice 3
  • 3. Federalismo demaniale e valorizzazione culturale degli immobili dello stato (articolo 5, comma 5, d.lgs. 85/2010) Scheda interpretativa - Articolo 5, comma 5, del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85, recante attribuzione a Comuni, Province, Città metropolitane e Regioni di un proprio patrimonio, in attuazione dell’articolo 19 della legge 5 maggio 2009, n. 42, come modificato dall’articolo 27, comma 8, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 43 Schede di lettura - Articolo 19, legge 5 maggio 2009, n. 42 recante delega al Governo in materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’articolo 119 della Costituzione 47 - Articolo 5, comma 5, del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85, recante attribuzione a Comuni, Province, Città metropolitane e Regioni di un proprio patrimonio, in attuazione dell’articolo 19 della legge 5 maggio 2009, n. 42, come modificato dall’articolo 27, comma 8, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 47 - Articolo 112, comma 4, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante codice dei beni culturali e del paesaggio 48 - Articolo 54, comma 3, del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante codice dei beni culturali e del paesaggio 48 Protocollo d’intesa tra mibac e agenzia del demanio 49 circolare Segretario generale mibac n. 18/2011 56 allegato a: iter procedurale articolo 5, comma 5, d.lgs. n. 85/2010 58 allegato b: schema decreto istitutivo tavolo tecnico operativo - tto 62 allegato c: linee guida per la elaborazione del programma di valorizzazione 64 Piano di alienazione e valorizzazione degli enti territoriali (articolo 58, l. 133/08) Scheda interpretativa - Articolo 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n.112 “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria” convertito, con modificazioni, dall’articolo 1, comma 1, legge 6 agosto 2008, n. 133 69 Scheda di lettura - Articolo 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112 “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria” convertito con modificazioni dall’articolo 1, comma 1, L. 6 agosto 2008, n. 133 e successivamente integrato dall’articolo 33, comma 6, decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito con modificazioni dalla legge 15 luglio 2011, n. 111 73 Scheda grafica di sintesi 774 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 4. Parte secondaNote MetodoloGiche 79ULI - Urban Land Instituteriferimenti europei e metodi di selezione della società di Gestione delrisparmio (sGr) quale principale partner privato per la valorizzazionedel patrimonio immobiliare pubblico 81Parte terzaletture ed esPerieNze 93ANCI - Associazione Nazionale Comuni di Italiavalorizzazione e rigenerazione urbana: un approccio sostenibile e differenziato 95ANCE - Associazione Nazionale Costruttori Edili, Direzione Affari Economicie Centro Studivalorizzare per crescere: il ruolo dello sviluppo degli asset pubblici nellacrescita dei territori 101Assoimmobiliarevalorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico come motore per losviluppo territoriale 105CDP - Cassa Depositi e Prestiti, Divisione immobiliareProcedura di selezione della sGr per la gestione di un fondo immobiliarecon immobili apportati da un ente locale 109indice 5
  • 5. 6 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 6. INtRoDUzIoNEnuove Politiche del Patrimonio immobiliare Pubblicodi Stefano Scalera, Direttore dell’Agenzia del DemanioSituazione del mercato e del patrimonio: conseguenti limiti alle azioni dell’AgenziaÈ un dato acquisito, ormai, che l’attuale crisi del settore immobiliare sia di natura strutturale,investa tutti i settori del real estate e abbia una durata più lunga dei precedenti cicli immobiliari.Si tratta di una crisi che ha subito e subirà gli effetti della recessione in atto e della più generalesituazione di rallentamento della crescita in ambito europeo. i dati più recenti sono ancora,nel loro complesso, negativi e solo in tempi lunghi è possibile sperare in una ripresa, comeuscita del settimo ciclo immobiliare dal dopoguerra. Forse occorre iniziare a pensare che laripresa di questo settore (come di altri) dovrà avvenire su basi diverse dal passato. tra i settori più colpiti vi è quello del terziario-direzionale, questo non solo per la “mor-talità” e le scelte di delocalizzazione delle imprese italiane e di quelle estere con sede initalia, ma anche per una carenza qualitativa del portafoglio immobiliare, anche privato, de-stinato ad uffici. il real estate, come comparto professionalizzato, si deve preparare ad una nuova sfida.il mercato, infatti, non può fare affidamento solo sul settore residenziale che esprime unfabbisogno primario spesso “polverizzato”, largamente insoddisfatto dall’offerta (che nel-l’ambito pubblico si limita a quella dell’housing sociale) e che, di recente, è fortemente li-mitato dalla crisi di liquidità. Preparare un nuovo ciclo vuol dire migliorare la qualità del prodotto intervenendosul processo di produzione, rendere flessibile e differenziare l’offerta rispetto alle esi-genze della domanda. in che modo ci stiamo preparando, come settore pubblico? il patrimonio immobiliare pubblico è molto differenziato e la sua gestione risente ancoradi una classificazione che risale al codice civile del 1942 che crea, oggettivamente, una dif-ficoltà di distinzione esatta tra la natura di questi beni (demaniale o patrimoniale) e la loropossibile funzione (per usi pubblici o “commerciali”). in attesa di un ripensamento organico della materia, questo patrimonio va gestito e resoeconomicamente efficiente, tenendo conto delle limitazioni, anche legislative, che spessonon consentono, ma forse non è neppure richiesto, di ottenere rendimenti di “mercato”, do-vendo rispettare l’obbligo di rispondere ad esigenze di natura sociale e generale. a questointroduzione 7
  • 7. proposito, sarebbe interessante riflettere sul valore, espresso in termini economico-finanziari di questo “rendimento” esterno, in contrapposizione ai costi indiretti generati dal degrado del patrimonio immobiliare pubblico anch’essi, fino ad oggi, non contabilizzati. un primo punto di attenzione. il patrimonio pubblico va gestito ricordando che non esiste un solo portafoglio immobiliare; ne esistono diversi, sia per soggetto proprietario (Stato, re- gioni, Province, comuni, soggetti pubblici ad essi collegati) sia per natura e scopo della sua funzione. in tutti i casi, questi patrimoni pubblici sono destinati a soddisfare diverse esigenze. un passaggio essenziale per una migliore gestione del patrimonio pubblico, tema introdotto in modo sistematico e complessivo solo di recente, è quello della ricognizione completa di tutti gli immobili di proprietà pubblica anche degli enti territoriali, nella loro natura oggettiva, per le loro funzioni, per lo stato manutentivo. Solo da una visione complessiva si può partire con una programmazione per il migliore utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico, cercando di resistere all’urgenza di agire che non lascia spazio ad interventi sistematici e strutturali. dai primi dati acquisiti (con una percentuale di risposta in media del 70% degli enti ter- ritoriali) emerge che la maggior parte degli immobili (circa il 70%) è in uso istituzionale, con una minore presenza di commerciale, residenziale e altre destinazioni. il valore presunto può variare, a seconda della modalità di contabilizzazione, può essere compreso tra 150 e 200 mld €. data la rilevante presenza di usi istituzionali anche per lo Stato - è utile ricordare che molte di questi sono rivolti alla sicurezza e al presidio del territorio - la policy seguita per la gestione delle sedi nelle quali sono svolte funzioni di interesse statale, è articolata; il primo passo è quello di elaborare “piani di razionalizzazione” per utilizzare più efficace- mente gli spazi di proprietà, che non significa solo prevedere la definizione delle “tipologie distributive” (standard dimensionali). i “piani di razionalizzazione” possono comportare, infatti, lo spostamento di “pesi” ri- levanti all’interno della città ovvero il rifacimento completo dell’edificio; di norma, per ra- gioni di economicità si dovrebbe operare con trasferimenti da posizioni “centrali” (non sempre corrispondenti ai “centri storici”) a posizioni “periferiche”, mettendo in gioco com- ponenti della programmazione e della pianificazione della città, prima fra tutte l’efficienza del trasporto pubblico locale e la sua convenienza rispetto alla mobilità con veicoli privati. delocalizzare queste funzioni implica pertanto un ragionamento organico con gli organi di governo della città e, comunque, una verifica di coerenza di queste scelte con la pro- grammazione, ad esempio, dei piani del traffico e di quelli dei parcheggi, della program- mazione delle aziende pubbliche di trasporti nonché di tutti quegli elementi che realizzano l’“effetto - città” rispetto alla localizzazione di immobili destinati ad ufficio. andrebbero considerati aspetti come quelli della riqualificazione dei tessuti urbani degradati o periferici8 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 8. che potrebbe essere generata proprio da un corretto mix di destinazioni residenziali, di ufficipubblici e privati e dei relativi possibili indotti di servizio e di attività correlate alle funzionitrasferite. entro certi limiti si può operare in questo senso con le permute di immobili. tuttavia, in altri casi, lo spostamento è complesso e quindi i “Piani di razionalizzazione”si “limitano”, per così dire, ad aumentare la funzionalità degli immobili, efficientando lesuperfici. Per far questo, occorrono elevati livelli di investimenti per dare vita ad un ciclovirtuoso, risparmiando sugli affitti passivi ed investendo sulla razionalizzazione e sull’ade-guamento normativo e la valorizzazione degli edifici di proprietà. nel lungo periodo occorrerà affrontare e risolvere l’adeguatezza del patrimonio immo-biliare, affrontando preventivamente con gli enti locali il tema del ridisegno delle città.come detto in precedenza, infatti, la delocalizzazione delle funzioni amministrative pub-bliche comporta la ridefinizione della città anche in relazione alla rifunzionalizzazione degliimmobili liberati. il secondo tema, quindi, della gestione del patrimonio immobiliare è la verifica dellacondizione di vendibilità degli immobili, ovvero di messa a reddito a valori commercialidegli immobili pubblici. Se pensiamo ad una delle categorie di immobili pubblici dismissibili che più anima l’im-maginario di molti commentatori, le caserme, si deve osservare come, per poter effettiva-mente procedere alla loro alienazione senza distruggere il loro valore potenziale oconsegnarlo tutto nelle mani dei soggetti privati, sia necessario un lungo percorso di concer-tazione tra soggetti pubblici; ma questo, come vedremo di seguito, non è ancora sufficienteper essere certi del buon esito della scelta. inoltre, le attese di compensazione di carenze didotazioni territoriali generate dalla edificazione pregressa, creano delle aspettative da partedei cittadini che, nella realtà, corrono il rischio di essere disattese perché comporterebberoingenti investimenti pubblici sia per la ristrutturazione, sia per la gestione dei servizi. in ogni caso, ogni immobile non più utilizzato per la sua funzione e in attesa di unanuova destinazione sconta, da una parte, il progressivo degrado e dall’altra tempi e investi-menti per la sua ricollocazione nel “circuito” delle attività del contesto economico e socialein cui si colloca. Senza voler entrare nel dettaglio, la connotazione più evidente del patrimonio immobiliarepubblico è determinata dalla sua consistenza, spesso rilevante rispetto alla dimensione urbana;dalla sua localizzazione, di norma in zone di particolare pregio; dal valore storico-artisticoe, soprattutto, dalla natura di elemento identitario e culturale degli immobili statali, nonchédal suo valore sociale della funzione esercitata nel tempo rispetto alla comunità cittadina. appare evidente come, rispetto ad un esito positivo di una valorizzazione “com-plessa” entri in gioco la capacità della città di proporre ipotesi di sviluppo del propriofuturo economico e sociale.introduzione 9
  • 9. in altri termini, le potenzialità di contribuire alla trasformazione della città, da parte dei patrimoni immobiliari dello Stato è direttamente proporzionale all’esistenza di una politica di governo del territorio nella quale questa potenzialità può essere effettivamente espressa. non a caso, infatti, nelle esperienze di valorizzazione dell’agenzia del demanio, la possi- bilità di inserirsi in un canale strutturato dagli strumenti di pianificazione, ovvero operare in regimi “ordinari” di variazione urbanistica è stato un elemento premiante; ma ha dovuto contare su una chiara visione del “ridisegno” della città, su un contesto legislativo regionale di nuova generazione e, non da ultimo, su strumenti di governo del territorio strutturati e operativi. La curva del valore immobiliare e i tempi di attesa del proprietario pubblico: differenza con l’ottica del proprietario privato Fatta questa premessa necessaria, appare evidente come lo “Stato proprietario” (meglio, si dovrebbe dire la “repubblica italiana proprietaria”) ha un’ottica profondamente diversa da quella del proprietario privato. di norma, l’obiettivo primario di quest’ultimo è la massi- mizzazione del profitto; il proprietario pubblico deve contemperare questo aspetto con varie finalità, la cui principale è quella di creare valore sociale, attraverso il reinvesti- mento del valore immobiliare a favore anche della crescita economica. senza dimen- ticare che l’immissione massiccia di immobili pubblici sul mercato potrebbe avere impatti negativi per i relativi valori e che la tutela del risparmio è un bene costituzio- nalmente garantito. Se vi può sembrare un tema nuovo, non lo è affatto; la scelta tra l’uso del valore immobi- liare per “ripianare il debito”, che fu oggetto di due leggi del 1862 da parte di Quintino Sella, che poi creò la prima società di “cartolarizzazione” immobiliare nel 1864, oppure di trovare forme di “demanio novissime” - come scriveva Francesco Saverio nitti nel 1912 - sembra non porre alternative, o l’una o l’altra. ma, a ben guardare, si tratta di un falso problema. la scelta della funzione dell’immobile dipende dalla concretezza delle ipotesi che si pos- sono mettere in gioco e dalla scelta di convenienza tra le possibilità di sviluppo, in relazione ad una serie di fattori da valutare, ponendo attenzione alla variabile tempo: incremento del valore immobiliare, rischio di “governo” dell’operazione, investimenti da affrontare. la va- lutazione delle alternative può però avvenire solo avendo ben chiara la correlazione tra in- troito immediato e quello futuro, analizzando il meccanismo di generazione di valore per capire la componente che deve essere gestita dal settore pubblico, il rischio urbanistico e gli investimenti necessari per realizzare il plusvalore; rimane, comunque, il rischio finale di mer- cato, se l’ipotesi di sviluppo non ha trovato, oltre alla convergenza istituzionale, una compa- tibilità con il mercato degli investitori e con gli interessi imprenditoriali. Per il proprietario pubblico - che deve agire considerando la pluralità e la differenziazione, anche temporale, degli interessi - si tratta di avere, da una parte, una visione più ampia dei singoli attori di un’attività immobiliare privata e, dall’altra, di attivare un processo articolato10 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 10. di “inclusione” dei vari soggetti pubblici e privati. le attese, infatti, dei vari soggetti privati“tipici” (proprietario, costruttore, impresa utilizzatrice, gestore) coinvolti è ben definita e cir-coscritta; il proprietario ha interesse ad acquisire il massimo plusvalore fondiario, limitatodalle regole urbanistiche, il costruttore a percepire il reddito dell’appalto, l’impresa, utiliz-zando il prodotto di questo processo di trasformazione, ad utilizzare l’immobile come benestrumentale della propria attività, il gestore, massimizzare il profitto derivante dai flussi dicassa conseguenti all’utilizzo del bene. ovviamente si tratta di una semplificazione, che puòavere molte sfumature e distinguo; esistono i casi di “filiere” di imprenditori che hanno rea-lizzato progetti complessi, guardando anche agli interessi generali.Il migliore utilizzo degli immobili pubblici: esperienze, nuovi strumenti e prospettive futurel’esperienza della valorizzazione degli immobili pubblici partita nel 2001 con una modalità“autoritativa” e in deroga agli strumenti di pianificazione e giunta, nel 2012, alla costituzionedel principio di copianificazione e di collaborazione istituzionale, ci insegna che si può con-tribuire allo sviluppo locale, attraverso il reinvestimento del valore degli immobili pubblicisolo se le istituzioni hanno “progettualità” e “responsabilità” nel partecipare, in modo co-operativo, alle scelte di riqualificazione, ciascuna per le proprie competenze. i Programmi unitari di valorizzazione (Puv), in particolare, hanno mostrato la validitàdel primo assunto relativo alla compartecipazione di vari soggetti pubblici per il buon esitodel processo di valorizzazione e di messa a reddito, a fronte di un’alienazione immediatadegli immobili pubblici che sconta l’inevitabile minor valore. un processo di attribuzione di una destinazione d’uso di mercato ad un immobile chene è privo o ne possiede una incongrua, richiede tempo; l’esperienza dell’agenzia del de-manio insegna che questi tempi possono essere relativamente limitati, tenendo conto dellecomplessità politiche e tecniche che sono coinvolte, ma non possono fornire con assolutacertezza garanzie circa un tempo definito; di fatto, esiste un rischio più generale di “go-verno” del processo di valorizzazione. ma queste esperienze hanno dato, oltre ai risultatimateriali, anche alcuni insegnamenti immateriali: l’apprendimento reciproco tra le istitu-zioni; il valore delle regole certe per l’investitore privato; la contribuzione all’attuazionedelle strategie di sviluppo della città e, in particolare, della città pubblica. i Programmi unitari di valorizzazione del territorio (Puvat), introdotti dall’articolo27 del d.l. n. 201/2011, all’interno della legge di regolazione della gestione degli immobilipubblici, la n.410/2001, rappresentano un’ulteriore “frontiera” circa l’aspetto della sceltatra la valorizzazione futura e alienazione immediata, anche in ragione dello spostamentodell’attenzione dal tema della “valorizzazione immobiliare” a quella dello sviluppo del ter-ritorio e la chiara messa in gioco di responsabilità istituzionali, già ben definite nell’ordi-namento. con questa norma, trova una sua concreta espressione e operatività lacooperazione istituzionale sia nell’attribuzione del potere di impulso alle istituzioni com-petenti in materia di governo del territorio, sia nella definizione del procedimento dell’ac-introduzione 11
  • 11. cordo di programma con l’ipotesi di una procedura di “mediazione” degli interessi contrap- posti, che può svolgere il Presidente della giunta regionale. ancora, sotto l’aspetto operativo non è da sottovalutare il coinvolgimento, tramite accordi, del ministero per i beni e le at- tività culturali e l’espressione in un unico momento all’interno dell’accordo di programma degli organi competenti in materia di tutela differenziata. Per quanto riguarda il tema dell’inclusione degli interessi del mercato e degli imprendi- tori sono stati introdotti gli strumenti, in corso di attivazione, previsti dall’articolo 33 e 33 bis del d.l. 98/2011. gli strumenti finanziari (società, fondi immobiliari) sono riconfigurati, a livello territo- riale, come promotori dello sviluppo locale - non a caso la rubrica dell’articolo 33 bis del dl 98/2011 li definisce “strumenti sussidiari” - anche in relazione alla necessità di mettere insieme il “capitale territoriale” locale; in ambito nazionale, con la costituzione della Sgr per l’istituzione di un “fondo” che partecipa a fondi immobiliari chiusi promossi dagli enti territoriali, si configura un soggetto professionalizzato che agisce per supportare i progetti di sviluppo locale che abbiano una credibilità nella loro governance e nelle ipotesi di inve- stimento e di risultato. È ancora presto per capire se il binomio “progettualità-responsabilità”, particolarmente enfatizzato da questi strumenti potrà funzionare come leva per dare un impulso ulteriore per la crescita e lo sviluppo economico e sociale del Paese. Possiamo, tuttavia, già imma- ginare un’ulteriore frontiera che potrebbe essere l’introduzione di forme competitive e com- parative di collaborazione e partenariato pubblico-privato nei meccanismi di promozione della riqualificazione dei tessuti urbani, nei quali sono spesso presenti rilevanti portafogli di immobili pubblici; ma la questione, molto articolata, è ancora tutta da studiare. l’augurio è che questa volta non servano dieci anni per fare un passo necessario per lo sviluppo del Paese.12 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 12. Parte primagli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazionedegli aSSet immobiliari Pubblicia cura dell’agenzia del demaniogli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 13
  • 13. 14 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 14. nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari Pubblici (articolo 33 e articolo 33 bISdel d.l. 98/2011)SChEDE INtERPREtAtIvEArticolo 33 del decreto legge del 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni, dallalegge 15 luglio 2011 n. 111, e successivamente integrato dall’articolo 6, comma 7, dellalegge 12 novembre 2011, n. 183l’articolo 33 interviene nel quadro normativo in materia di gestione, valorizzazione, utiliz-zazione e dismissione dei beni immobili pubblici, prevedendo la creazione di un sistema in-tegrato di fondi immobiliari, con l’obiettivo di accrescere l’efficienza dei processi di sviluppoe valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà degli enti territoriali, di altri entipubblici e dagli enti vigilati da questi. tale impostazione risponde all’esigenza di affrontaretalune criticità apparse sempre più evidenti negli ultimi anni, con particolare riguardo:- da un lato, alla scarsa disponibilità di risorse finanziarie, da parte degli enti territoriali, per sostenere interventi di valorizzazione e sviluppo del proprio patrimonio immobiliare, causata dai vincoli del patto di stabilità, nonché dalla difficile congiuntura economica;- dall’altro, la necessità di disporre di competenze altamente specializzate, in grado di for- nire supporto tecnico-specialistico nella strutturazione di organici piani integrati di ra- zionalizzazione e sviluppo immobiliare, finalizzati contestualmente alla riduzione della spesa, alla creazione di valore, alla generazione di entrate. il legislatore ha, pertanto, previsto la costituzione, con decreto del ministro dell’eco-nomia e delle Finanze, di una Società di gestione del risparmio (Sgr) con capitale socialepari a 2 milioni di euro, per l’istituzione e gestione di uno o più fondi d’investimento im-mobiliare (di seguito “Fondo nazionale”), che perseguano, in particolare, i seguenti obiettivistrategici:a) partecipare in fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, promossi da regioni, Province e comuni, anche in forma consorziata, e da altri enti pubblici ovvero da società interamente partecipate dai predetti enti (cosiddetto “Fondi di fondi”);b) investire direttamente nell’acquisto di immobili in locazione passiva alle Pubbliche am- ministrazioni, in ottica di razionalizzazione degli usi governativi;c) partecipare, sulla base dell’eventuale emanazione di uno specifico decreto del ministro dell’economia e delle Finanze, a fondi titolari di diritti di concessione o d’uso su beni indisponibili e demaniali;d) acquistare immobili di proprietà degli enti territoriali ad uso ufficio o già inseriti in pro- grammi di valorizzazione, recupero e sviluppo del territorio.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 15
  • 15. la norma, dunque, assegna un ruolo propositivo estremamente rilevante agli enti terri- toriali, cui spetta il compito di dare avvio ai processi di valorizzazione dei propri patrimoni immobiliari, prestando particolare attenzione agli effetti sociali, ambientali e di impatto sullo sviluppo del territorio. Sono gli enti territoriali, infatti, sulla base di puntuali analisi di fattibilità, a promuovere la costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare (“Fondi territoriali”), a cui possono essere apportati beni immobili e diritti. la costituzione del Fondo territoriale può essere pre- disposta anche attraverso le procedure semplificate di cui all’articolo 58 del d.l. n. 112/2008, recentemente novellato, mediante l’inserimento nel piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione dell’ente stesso. l’apporto dei beni, a fronte dell’emissione di quote del fondo, può avvenire esclusiva- mente sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione, approvati con delibera dell’or- gano di governo dell’ente apportante, che possono essere presentati anche da soggetti privati. tale ultima previsione conferma ancora una volta il favor ormai consolidato dell’ordi- namento per la costruzione di equilibrate forme di partenariato pubblico-privato, di cui il Sistema integrato di fondi immobiliari rappresenta l’ultima e più significativa evoluzione per il settore immobiliare pubblico. ove si rendano necessari cambi di destinazione urbanistica per la rifunzionalizzazione dei beni oggetto di apporto ai Fondi territoriali, essi potranno essere conseguiti mediante il ricorso al procedimento dell’accordo di programma, al cui completamento - entro il termine perentorio di 180 giorni dalla delibera con cui è stata promossa la costituzione dei Fondi territoriali - è sospensivamente condizionato l’apporto dei beni. l’articolo 33 non si limita, tuttavia, a definire semplicemente un procedimento chiaro, semplificato e dai tempi certi, ma individua soprattutto le risorse finanziarie necessarie a garantire l’effettiva possibilità per il Fondo nazionale di partecipare ai Fondi territoriali, mediante la sottoscrizione di quote da questi ultimi offerte su base competitiva, al fine di conseguire la liquidità necessaria per la realizzazione degli interventi di valorizzazione. a tal fine la norma prevede che il 20% del piano di impiego dei fondi disponibili previsto per gli enti pubblici, di natura assicurativa o previdenziale, sia destinato alla sottoscrizione di quote del Fondo nazionale. l’investimento nel Fondo nazionale è, inoltre, compatibile con le vigenti disposizioni in materia di attività di copertura delle riserve tecniche delle compagnie di assicurazione private. È, infine, espressamente prevista la possibilità di una partecipazione da parte della cassa depositi e Prestiti. da ultimo, l’articolo 6 della l. n. 183/2011 ha introdotto nell’articolo 33 il comma 8- bis, in base al quale le azioni della Sgr statale, interamente detenute dal ministero del- l’economia e delle Finanze, possono essere trasferite a titolo gratuito, mediante decreto del ministro dell’economia e delle Finanze, all’agenzia del demanio, in considerazione delle16 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 16. competenze istituzionali ad essa affidate in materia di gestione e valorizzazione del patri-monio immobiliare statale e della vasta esperienza tecnico-specialistica maturata in tale set-tore. la legge prevede, inoltre, che la Sgr statale possa avvalersi, tramite appositaconvenzione, del personale dell’agenzia del demanio, anche ai fini di una riduzione deicosti di funzionamento in fase di start-up.Articolo 33-bis del decreto legge del 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni,dalla legge 15 luglio 2011 n. 111, introdotto dall’articolo 27, comma 1, del decreto legge 6dicembre 2011, n. 201 convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214l’inquadramento delle attività di valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pub-blici nell’ambito di più vasti processi di partenariato e concertazione istituzionale, può ac-crescerne in modo significativo l’efficacia, soprattutto ove si ricorra a processi e modellioperativi che prevedano il coinvolgimento - diretto o indiretto - di tutti coloro che hannospecifici obiettivi da perseguire in relazione a determinate azioni/iniziative, ovvero dispon-gono delle risorse - finanziarie e non - necessarie ad influenzarne l’esito. il tema, in altre parole, è quello del rapporto tra governance e government, ossia, da unlato, dei modi con i quali la sfera politico-amministrativa e le funzioni di programmazionee indirizzo affrontano le questioni strategiche e, dall’altro, degli strumenti e delle procedureche, di volta in volta, vengono individuati come più idonei rispetto alle specifiche condizionidi contesto; con la consapevolezza che tutte le istanze devono essere soddisfatte all’internodi fattispecie e istituti previsti dall’ordinamento giuridico. l’articolo 33-bis può certamente essere inquadrato in tale prospettiva, ad integrazione ecompletamento degli strumenti e dei processi già vigenti o di recente introduzione. già nel 2003, per la verità, era stata introdotta, con l’articolo 30 del d.l. n. 269/2003,convertito dalla l. n. 326/2003, la possibilità di promuovere Società di trasformazione ur-bana per la valorizzazione, trasformazione, commercializzazione e gestione del patrimonioimmobiliare dello Stato, con la partecipazione del ministero dell’economia e delle Finanze,attraverso l’agenzia del demanio, degli enti territoriali ed, eventualmente, di azionisti pri-vati, selezionati tramite procedure di evidenza pubblica. la previsione normativa del 2003,probabilmente un po’ prematura rispetto al contesto di riferimento, non ha di fatto conosciutoalcuna attuazione sino ad oggi. ma rappresenta, senza dubbio, un precedente significativoda cui trae ispirazione l’odierno articolo 33-bis, che trova, viceversa, terreno fertile nell’at-tuale contesto normativo, giuridico, economico e culturale, fortemente orientato alla co-struzione di forme innovative di partenariato pubblico-pubblico (Stato-autonomieterritoriali) e pubblico-privato. l’articolo 33-bis riconosce, infatti, all’agenzia del demanio, per conto del ministerodell’economia e delle Finanze, un chiaro e definito ruolo di promozione di idonee iniziativeper la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliarepubblico, non solo di proprietà dello Stato e degli enti vigilati, ma soprattutto degli entiterritoriali.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 17
  • 17. tale ruolo propositivo dell’agenzia del demanio, letto in maniera integrata con le pre- visioni di cui al nuovo articolo 3-ter del d.l. n. 351/2001, all’articolo 33 del d.l. n. 98/2011 e all’articolo 6 della legge n. 183/2011, si traduce innanzitutto nella possibilità di proporsi come “facilitatore” nella costruzione delle condizioni della concertazione istituzionale tra tutti quei soggetti pubblici interessati a mettere a sistema i propri patrimoni immobiliari, nell’ambito di un progetto comune di sviluppo, valorizzazione e messa a reddito. ove siano preventivamente verificate le condizioni di fattibilità delle singole iniziative, attraverso idonee azioni di asset management finalizzate alla esatta individuazione di un portafoglio immobiliare condiviso, la concertazione interistituzionale potrà tradursi nella costruzione di una struttura unica di attuazione dell’iniziativa, che potrà anche assumere, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, la forma di società, consorzio, fondo immobiliare. Qualora l’attuazione delle iniziative preveda il ricorso a forme societarie, comunque sog- gette al controllo della corte dei conti, ad esse partecipano i proprietari degli immobili in- dividuati, in qualità di soci apportanti; ma è, altresì, previsto che il ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio possa aderire anche nel caso in cui non siano inclusi beni di proprietà dello Stato, in qualità di finanziatore (si pensi, ancora, al sistema integrato di finanza immobiliare delineato dagli articoli 33 e 6) o di prestatore di servizi tecnico-spe- cialistici in ambito immobiliare. È, inoltre, prevista la possibilità di selezionare, previo esple- tamento da parte dell’agenzia del demanio di idonee procedure di evidenza pubblica, partner privati delle iniziative, sia in veste di partecipanti al capitale delle società, sia in qualità di advisor tecnici specializzati. i rapporti tra il ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio e gli altri soggetti partecipanti alle iniziative, con particolare riguardo agli aspetti patrimoniali e ai criteri di eventuale annullamento delle iniziative, sono disciplinati da apposito atto convenzionale. estremamente significativa, ai fini della sostenibilità finanziaria delle iniziative avviate ai sensi dell’articolo 33-bis, risulta la previsione del comma 6, in base al quale i relativi in- vestimenti sono compatibili con la possibilità per gli enti previdenziali pubblici di effettuare investimenti immobiliari - esclusivamente in forma indiretta e nel limite del 7% dei fondi disponibili. l’articolo 33-bis, infine, allo scopo di fornire un ulteriore contributo alla costruzione di un sistema integrato di azioni per la valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici, in- terviene ancora una volta sul dispositivo dell’articolo 58 del decreto legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, ridefinendo le pro- cedure di formazione del piano delle alienazioni e valorizzazioni da parte degli enti terri- toriali, ed introducendo espressamente la possibilità, previa intesa con il ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio, di inserire anche immobili di pro- prietà dello Stato.18 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 18. nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari PubbliciSChEDE DI LEttURAArticolo 33 del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito in legge, con modificazioni,dall’articolo 1, comma 1, della legge 15 luglio 2011, n. 111 e successivamente integratodall’articolo 6, comma 7, della legge 12 novembre 2011, n. 1831. con decreto del ministro dell’economia e delle Fi- costituzione di una Sgrnanze è costituita una società di gestione del risparmio statale per l’istituzione di unoavente capitale sociale pari a 2 milioni di euro per l’anno o più Fondi d’investimento2012, per l’istituzione di uno o più fondi d’investimento nazionali.al fine di partecipare in fondi d’investimento immobiliarichiusi promossi da regioni, Province, comuni anche informa consorziata ai sensi dell’articolo 31 del decreto le-gislativo 18 agosto 2000, n. 267, ed altri enti pubblici ov-vero da società interamente partecipate dai predetti enti,al fine di valorizzare o dismettere il proprio patrimonioimmobiliare disponibile. la pubblicazione del suddettodecreto fa luogo ad ogni adempimento di legge. il capitaleè detenuto interamente dal ministero dell’economia edelle Finanze. i fondi istituiti dalla società di gestione del Forma tecnica di “Fondo dirisparmio costituita dal ministro dell’economia e delle fondi”.Finanze partecipano a quelli di cui al comma 2 mediantela sottoscrizione di quote da questi ultimi offerte su basecompetitiva a investitori qualificati al fine di conseguirela liquidità necessaria per la realizzazione degli interventidi valorizzazione. i fondi istituiti dalla società di gestionedel risparmio costituita dal ministro dell’economia edelle Finanze ai sensi del presente comma investono di-rettamente al fine di acquisire immobili in locazione pas-siva alle pubbliche amministrazioni. con successivo acquisizione di immobili indecreto del ministro dell’economia e delle Finanze pos- locazione passiva alle PP. aa.sono essere stabilite le modalità di partecipazione del sud-detto fondo a fondi titolari di diritti di concessione o d’uso Partecipazione a fondi titolarisu beni indisponibili e demaniali, che prevedano la pos- di diritti di concessione osibilità di locare in tutto o in parte il bene oggetto della d’uso su beni indisponibili econcessione. demaniali.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 19
  • 19. 2. ai fondi comuni di investimento immobiliare promossi Fondi immobiliari territoriali da regioni, Province, comuni anche in forma consorziata con apporto di immobili da ai sensi dell’articolo 31 del decreto legislativo 18 agosto parte degli ee. ll. con le 2000, n. 267, e da altri enti pubblici ovvero da società in- procedure ex articolo 58 del teramente partecipate dai predetti enti, ai sensi del comma d.l. 112/2008. 1 possono essere apportati a fronte dell’emissione di quote del fondo medesimo, beni immobili e diritti con le proce- dure dell’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, nonché quelli trasferiti ai sensi del decreto le- gislativo 28 maggio 2010, n. 85. tali apporti devono avve- apporto anche di immobili nire sulla base di progetti di utilizzo o di valorizzazione acquisiti ai sensi del d. lgs. n. approvati con delibera dell’organo di governo dell’ente, 85/2010 (“Federalismo dema- previo esperimento di procedure di selezione della Società niale”). di gestione del risparmio tramite procedure di evidenza pubblica. Possono presentare proposte di valorizzazione di cui al presente comma i soggetti, anche privati. nel caso apporti sulla base di progetti dei beni individuati sulla base di quanto previsto dall’arti- di valorizzazione, anche di colo 3, comma 3, del decreto legislativo 28 maggio 2010, iniziativa privata. n. 85, la domanda prevista dal comma 4, dell’articolo 3 del citato decreto legislativo può essere motivata dal trasferi- mento dei predetti beni ai fondi di cui al presente comma. È abrogato l’articolo 6 del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85. i soggetti indicati all’articolo 4, comma 1 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con Procedure di evidenza pub- modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, pos- blica per la selezione delle sono apportare beni ai suddetti fondi. Sgr locali. 3. l’investimento nel fondo di cui al comma 1, è compati- Possibili investimenti nel bile con le vigenti disposizioni in materia di attività di co- Fondo nazionale da parte di pertura delle riserve tecniche delle compagnie di compagnie di assicurazione assicurazione di cui ai decreti legislativi 17 marzo 1995, n. private. 174, e 17 marzo 1995, n. 175, e successive modificazioni, e ai provvedimenti iSvaP nn. 147 e 148 del 1996 e n. 36 del 2011, e successive modificazioni, nei limiti ed alle con- dizioni ivi contenuti. il venti per cento del piano di impiego investimento del 20% del piano dei fondi disponibili previsto dall’articolo 65 della legge 30 d’impiego dei fondi degli ee. aprile 1969, n. 153, per gli enti pubblici, di natura assicu- PP., assicurativi o previdenziali, rativa o previdenziale, per gli anni 2012, 2013 e 2014 è de- per il triennio 2012-2014. stinato alla sottoscrizione delle quote dei suddetti fondi. la cassa depositi e Prestiti, secondo le modalità di cui all’ar- investimenti da parte di cassa ticolo 3, comma 4-bis del decreto-legge 10 febbraio 2009, depositi e Prestiti. n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 aprile 2009, n. 33, può partecipare ai fondi di cui al comma 1.20 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 20. 4. la destinazione funzionale dei beni oggetto di conferi- nuove destinazioni urbani-mento ai fondi di cui al comma 2 può essere conseguita me- stiche conseguibili tramitediante il procedimento di cui all’articolo 34 del decreto accordo di Programma, dalegislativo 18 agosto 2000, n. 267, e delle corrispondenti di- completare entro 180 gg.sposizioni previste dalla legislazione regionale. il procedi-mento si conclude entro il termine perentorio di 180 giornidalla data della delibera con cui viene promossa la costitu-zione dei fondi di cui al comma 2. con la medesima proce-dura si procede alla regolarizzazione edilizia ed urbanisticadegli immobili conferiti. l’apporto ai fondi di cui al comma2 è sospensivamente condizionato all’espletamento delleprocedure di valorizzazione e di regolarizzazione. Fino aquando la valorizzazione dei beni trasferiti al fondo non sia apporto ai Fondi condizionatocompletata, i soggetti apportanti di cui al comma 1 non pos- al completamento delle pro-sono alienare la maggioranza delle quote del fondo. cedure di valorizzazione.5. Per gli immobili sottoposti alle norme di tutela di cui al Per immobili vincolati, sidecreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante codice applica il codice dei benidei beni culturali e del paesaggio, si applicano gli articoli culturali e del paesaggio.12 e 112 del citato decreto legislativo, nonché l’articolo 5,comma 5, del decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85.6. all’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, modifiche all’articolo 58 delconvertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. d.l. n. 112/2008.133, dopo il comma 9 è aggiunto il seguente: “9-bis. in casodi conferimento a fondi di investimento immobiliare dei beniinseriti negli elenchi di cui al comma 1, la destinazione fun- destinazioni funzionali inzionale prevista dal piano delle alienazioni e delle valoriz- variante conseguibili attraversozazioni, se in variante rispetto alle previsioni urbanistiche ed accordo di Programma.edilizie vigenti ed in itinere, può essere conseguita medianteil procedimento di cui all’articolo 34 del decreto legislativo18 agosto 2000, n. 267, e delle corrispondenti disposizionipreviste dalla legislazione regionale. il procedimento si con-clude entro il termine perentorio di 180 giorni dall’apportoo dalla cessione sotto pena di retrocessione del bene all’entelocale. con la medesima procedura si procede alla regola-rizzazione edilizia ed urbanistica degli immobili conferiti”.7. agli apporti ai fondi effettuati ai sensi del presente arti- applicabilità delle agevola-colo si applicano le agevolazioni di cui ai commi 10 e 11 zioni previste per gli apporti aidell’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e fondi dalle vigenti normative.gli articoli 1, 3 e 4 del decreto-legge 25 settembre 2001, n.351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novem-bre 2001, n. 410.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 21
  • 21. 8. entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del pre- liquidazione Patrimonio dello sente decreto la società Patrimonio dello Stato S.p.a. è Stato S.p.a. sciolta ed è posta in liquidazione con le modalità previste dal codice civile. 8-bis. i fondi istituiti dalla società di gestione del risparmio acquisto di immobili di pro- del ministero dell’economia e delle Finanze possono ac- prietà degli enti territoriali ad quistare immobili ad uso ufficio di proprietà degli enti ter- uso ufficio o già inseriti in ritoriali, utilizzati dagli stessi o da altre pubbliche programmi di valorizzazione. amministrazioni nonché altri immobili di proprietà dei me- desimi enti di cui sia completato il processo di valorizza- Possibile trasferimento gratuito zione edilizio-urbanistico, qualora inseriti in programmi di delle azioni della Sgr al- valorizzazione, recupero e sviluppo del territorio. le azioni l’agenzia del demanio. della predetta società di gestione del risparmio possono es- sere trasferite, mediante decreto del ministro dell’econo- mia e delle Finanze, a titolo gratuito all’agenzia del convenzione tra Sgr e demanio. con apposita convenzione la stessa società di ge- agenzia del demanio al fine stione del risparmio può avvalersi in via transitoria del per- di avvalersi del personale di sonale dell’agenzia del demanio. quest’ultima. Articolo 33 bis del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111, introdotto dall’articolo 27, comma 1, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214 1. Per la valorizzazione, trasformazione, gestione e aliena- definizione di un ruolo propo- zione del patrimonio immobiliare pubblico di proprietà dei sitivo dell’agenzia del dema- comuni, Province, città metropolitane, regioni, Stato e nio nei confronti degli enti degli enti vigilati dagli stessi, nonché dei diritti reali relativi territoriali, ai fini della costitu- ai beni immobili, anche demaniali, il ministero dell’econo- zione di nuovi veicoli societari mia e delle Finanze - agenzia del demanio promuove, e finanziari per l’attuazione di anche ai sensi della presente legge, iniziative idonee per la obiettivi condivisi. costituzione, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, di società, consorzi o fondi immobiliari. 2. l’avvio della verifica di fattibilità delle iniziative di cui definizione delle fasi di prima al presente articolo è promosso dall’agenzia del demanio concertazione, di pre-fattibilità ed è preceduto dalle attività di cui al comma 4 dell’articolo e di strutturazione di una pro- 3 ter del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351 conver- posta operativa da condividere tito, con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. e porre al vaglio dei rispettivi 410. Qualora siano compresi immobili soggetti a vincoli di organi decisionali. tutela, per l’acquisizione di pareri e nulla-osta preventivi ovvero orientativi da parte delle amministrazioni preposte alla tutela, l’agenzia del demanio procede alla convoca-22 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 22. zione di una conferenza dei servizi di cui all’articolo 14 bisdella legge 7 agosto 1990, n. 241 che si deve esprimere neitermini e con i criteri indicati nel predetto articolo. con-clusa la procedura di individuazione degli immobili di cuial presente comma, i soggetti interessati si pronuncianoentro 60 giorni dal ricevimento della proposta. le risposte in caso di mancata espressionepositive costituiscono intesa preventiva all’avvio delle ini- del consenso istituzionale,ziative. in caso di mancata espressione entro i termini an- l’iniziativa si considera inat-zidetti, la proposta deve essere considerata inattuabile. tuabile.3. Qualora le iniziative di cui al presente articolo prevedano la forma societaria. defini-forme societarie, ad esse partecipano i soggetti apportanti zione delle relazioni tra ie il ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del diversi soggetti e proceduredemanio, che aderisce anche nel caso in cui non vi siano di evidenza pubblica per ilinclusi beni di proprietà dello Stato in qualità di finanzia- coinvolgimento di partnertore e di struttura tecnica di supporto. l’agenzia del de- privati.manio individua, attraverso procedure di evidenzapubblica, gli eventuali soggetti privati partecipanti. lastessa agenzia, per lo svolgimento delle attività relativeall’attuazione del presente articolo, può avvalersi di sog-getti specializzati nel settore, individuati tramite proceduread evidenza pubblica o di altri soggetti pubblici. lo svol-gimento delle attività di cui al presente comma dovrà av-venire nel limite delle risorse finanziarie disponibili. leiniziative realizzate in forma societaria sono soggette alcontrollo della corte dei conti sulla gestione finanziaria, i veicoli societari e finanziaricon le modalità previste dall’articolo 12 della legge 21 sono sottoposti al controllomarzo 1958, n. 259. della corte dei conti.4. i rapporti tra il ministero dell’economia e delle Finanze Previsione di un atto conven-- agenzia del demanio e i soggetti partecipanti sono disci- zionale a disciplina dei rap-plinati dalla legge e da un atto contenente, a pena di nullità, porti, anche patrimoniali, trai diritti e i doveri delle parti, anche per gli aspetti patrimo- l’agenzia del demanio e gliniali. tale atto deve contenere, inoltre, la definizione delle altri soggetti partecipanti.modalità e dei criteri di eventuale annullamento dell’ini-ziativa, prevedendo l’attribuzione delle spese sostenute, inquota proporzionale, tra i soggetti partecipanti.5. il trasferimento alle società o l’inclusione nelle iniziative non modificabilità del regimeconcordate ai sensi del presente articolo non modifica il re- giuridico dei beni demanialigime giuridico previsto dagli articoli 823 e 829, primo trasferiti/conferiti.comma, del codice civile, dei beni demaniali trasferiti. Perquanto concerne i diritti reali si applicano le leggi generalie speciali vigenti. alle iniziative di cui al presente articolo,gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 23
  • 23. se costituite in forma di società, consorzi o fondi immobi- liari si applica la disciplina prevista dal codice civile, ovvero le disposizioni generali sui fondi comuni di investimento immobiliare. 6. l’investimento nelle iniziative avviate ai sensi del pre- Possibilità per gli enti previ- sente articolo è compatibile con i fondi disponibili di cui denziali pubblici di investire all’articolo 2, comma 488, della legge 24 dicembre 2007, nelle iniziative immobiliari n. 244. ex articolo 33-bis esclusiva- mente in forma indiretta e nel limite del 7 per cento dei fondi disponibili. 7. il primo e il secondo comma dell’articolo 58 del decreto ridefinizione delle procedure legge 25 giugno 2008, n. 112 convertito, con modificazioni, di formazione del piano delle dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, sono così sostituiti: alienazioni e valorizzazioni “1. Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del da parte degli enti territoriali, patrimonio immobiliare di regioni, Province, comuni e prevedendo la possibilità, altri enti locali, nonché di società o enti a totale partecipa- previa intesa, di inserire anche zione dei predetti enti, ciascuno di essi, con delibera del- immobili di proprietà dello l’organo di governo individua, redigendo apposito elenco, Stato. sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valoriz- zazione ovvero di dismissione. viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione nel quale, previa intesa, sono inseriti immobili di proprietà dello Stato individuati dal ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio tra quelli che insistono nel relativo territorio. 2. l’inserimento degli immobili nel piano ne determina la definizione di procedure di conseguente classificazione come patrimonio disponibile, copianificazione per la deter- fatto salvo il rispetto delle tutele di natura storico-artistica, minazione delle nuove desti- archeologica, architettonica e paesaggistico-ambientale. il nazioni urbanistiche. piano è trasmesso agli enti competenti, i quali si esprimono entro trenta giorni, decorsi i quali, in caso di mancata espres- sione da parte dei medesimi enti, la predetta classificazione è resa definitiva. la deliberazione del consiglio comunale di approvazione, ovvero di ratifica dell’atto di deliberazione se trattasi di società o ente a totale partecipazione pubblica, del piano delle alienazioni e valorizzazioni determina le de- stinazioni d’uso urbanistiche degli immobili. le regioni, entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente24 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 24. legge, disciplinano l’eventuale equivalenza della delibera-zione del consiglio comunale di approvazione quale varianteallo strumento urbanistico generale, ai sensi dell’articolo 25della legge 28 febbraio 1985, n. 47, anche disciplinando leprocedure semplificate per la relativa approvazione. le re-gioni, nell’ambito della predetta normativa approvano pro-cedure di copianificazione per l’eventuale verifica diconformità agli strumenti di pianificazione sovraordinata,al fine di concludere il procedimento entro il termine peren-torio di 90 giorni dalla deliberazione comunale. trascorsi ipredetti 60 giorni, si applica il comma 2 dell’articolo 25della legge 28 febbraio 1985, n. 47. le varianti urbanistichedi cui al presente comma, qualora rientrino nelle previsionidi cui al comma 3 e all’articolo 3 della direttiva 2001/42/cee del comma 4 dell’articolo 7 del decreto legislativo 3 aprile2006, n. 152 e s.m.i. non sono soggette a valutazione am- (Cfr. Scheda specifica subientale strategica”. articolo 58)gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 25
  • 25. 26 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 26. nuovi veicoli Finanziari e Societari Per incrementare il valore economicoe Sociale dei Patrimoni immobiliari PubbliciSChEDA GRAfICA DI SINtESIgli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 27
  • 27. 28 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 28. ProceSSo di valorizzazione del territorio Per il miglior utilizzo delPatrimonio immobiliare Pubblico (articolo 3 tER d.l. 351/2001)SChEDA INtERPREtAtIvAArticolo 3 ter del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazionidalla legge 23 novembre 2001, n. 410, introdotto dal comma 2 dell’articolo 27 del decretolegge 6 dicembre 2011, n.201 convertito, con modificazioni dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214i “Programmi unitari di valorizzazione del territorio” (P.u.va.t.) rappresentano l’evoluzionedi un percorso di revisione e implementazione sistematica degli strumenti di governance peril miglior utilizzo degli immobili di proprietà pubblica, in stretto riferimento al contesto socialeed economico nel quale tali immobili si collocano. il principio ispiratore dell’azione istituzio-nale è quello della cooperazione e della copianificazione, quest’ultimo costituito in via gene-rale come elemento essenziale della natura pubblica della pianificazione del territorio. i P.u.va.t sono stati introdotti dal comma 2 dell’articolo 27 del d.l. 201/2011, conver-tito dalla legge 22 dicembre 2011, n.214, entrata in vigore dal 28 dicembre dello stessoanno, nell’ambito della disciplina generale in “materia di privatizzazione e valorizzazionedel patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immo-biliare” contenuta nel d.l. n.351 del 2001. Più che come “strumento” i P.u.va.t. possonoessere inquadrati nelle forme di pianificazione strategica in quanto prevedono, come ele-mento essenziale per la propria attuazione, il consenso e la convergenza delle diverse isti-tuzioni, statali, regionali e locali coinvolte le quali devono partecipare alla formazione dellavolontà di agire per il riutilizzo funzionale e la rigenerazione degli immobili di proprietàpubblica e di ogni soggetto pubblico, anche statale, proprietario, detentore o gestore di im-mobili pubblici, nonché degli immobili oggetto di procedure di valorizzazione ai sensi del“federalismo demaniale”. Possono essere ricompresi, su accordo delle parti, gli immobilidello Stato, già inclusi in programmi di valorizzazione, di alienazione e di permuta, per iquali risultano sottoscritti accordi tra le amministrazioni alla data del 28 dicembre 2011. il potere di impulso all’avvio di un P.u.va.t. è assegnato, in via principale, al Presidentedella giunta regionale, d’intesa con la Provincia e gli enti locali interessati; nel caso in cuinon siano coinvolti più enti territoriali, questo potere di impulso è assegnato all’organo digoverno dell’ente interessato; infine, qualora i P.u.va.t. riguardino immobili di proprietàstatale, l’avvio del processo è attribuito al ministero dell’economia e delle Finanze - agen-zia del demanio; la forma con la quale viene promosso l’avvio di un P.u.va.t. è un proto-collo d’intesa, ai sensi dell’articolo 15 della legge n.241/1990, da sottoscrivere tra leistituzioni che intendono partecipare al processo.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 29
  • 29. lo Stato partecipa all’attuazione dei P.u.va.t. , coinvolgendo tutte le amministrazioni statali competenti, in particolare quelle che devono esprimersi su interessi tutelati, di natura ambientale, paesaggistica, storico-architettonica e archeologica, per consentire una valuta- zione complessiva dei diversi aspetti di tutela e di valorizzazione dei beni, in relazione al corretto indirizzo delle trasformazioni degli immobili. la valutazione contestuale delle tutele differenziate è finalizzata al raggiungimento di diversi obiettivi: il primo, coniugare i temi della garanzia di conservazione dei beni tutelati con la loro valorizzazione nel contesto so- ciale ed economico nel quale si collocano; il secondo, validare le ipotesi di rifunzionalizza- zione degli immobili stessi, dovendo tenere conto della concreta fattibilità economico-finanziaria delle operazioni di riqualificazione immobiliare; il terzo, definire nel modo più puntuale possibile i limiti entro i quali un soggetto privato può intervenire, per consentire a quest’ultimo di considerare, nelle sue valutazioni economico-finanziarie e temporali, anche tali aspetti. Sotto il profilo della gestione operativa del P.u.va.t. è prevista la possibilità che il mi- nistero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio, con la regione e gli enti lo- cali interessati costituiscano una “struttura unica di attuazione” del programma, anche in forme giuridiche strutturate, come previsto dall’articolo 33 bis del d.l. n.98/2011. Questa possibilità deve essere intesa come una forma operativa del concetto, di natura generale, di cooperazione istituzionale con “l’istituzione di sedi stabili di concertazione, al fine di per- seguire il coordinamento, l’armonizzazione, la coerenza e la riduzione dei tempi delle pro- cedure di pianificazione del territorio”. il fine dei P.u.va.t. è chiaramente esplicitato nella normativa: infatti, tali programmi “sono finalizzati ad avviare, attuare e concludere, in tempi certi, autodeterminati dalle Am- ministrazioni partecipanti, nel rispetto dei limiti e dei principi generali di cui al presente articolo, un processo di valorizzazione unico dei predetti immobili [pubblici, nda] in coe- renza con gli indirizzi di sviluppo territoriale e con la programmazione economica che possa costituire, nell’ambito del contesto economico e sociale di riferimento, elemento di stimolo ed attrazione di interventi di sviluppo sostenibile locale, nonché per incrementare le dotazioni di servizi pubblici locali e di quelle relative all’abitare”. alcuni aspetti di questa finalità devono essere sottolineati: in primo luogo, il senso compiuto dei programmi che devono essere avviati e conclusi in tempi certi; l’“autodeterminazione” delle amministra- zioni coinvolte, che sottolinea la responsabilità di ciascuna di esse e una responsabilità col- lettiva per il buon esito degli obiettivi del P.u.va.t; la contestualizzazione del programma rispetto al territorio di riferimento per costruire le opportunità di crescita e sviluppo locale, di incremento delle dotazioni di servizi pubblici e di residenze, anche sociali. il processo di attuazione del P.u.va.t. prevede il ricorso all’accordo di programma, ai sensi dell’articolo 34 del d. lgs. n. 267/2000, per la riconformazione degli strumenti terri- toriali e urbanistici, al fine di rivedere le relative previsioni; tale accordo deve essere pro- mosso e attuato in base alle leggi regionali che regolano, nel proprio ambito territoriale, i presupposti e le modalità di acquisizione e di formazione della volontà delle diverse istitu- zioni. il termine per la conclusione è fissato in 120 giorni, con la possibilità, da parte delle30 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 30. regioni di regolare le modalità di conclusione, disciplinando anche l’eventuale ricorso aipoteri sostitutivi per superare le criticità intervenute; se il termine non viene rispettato, ilPresidente della giunta regionale opera attraverso il “collegio di vigilanza” previsto nel-l’ambito dell’istituto dell’accordo di programma, con l’acquisizione di proposte di adegua-mento o prescrizioni da parte delle amministrazioni partecipanti; le procedure diricomposizione delle criticità si devono concludere entro 60 giorni e, in caso negativo, sideve ritenere che non sia possibile procedere ulteriormente. in caso positivo, le proposte diadeguamento e le prescrizioni sono ripresentate per l’approvazione definitiva. vi sono ulteriori previsioni che chiamano in causa i temi della semplificazione, dellacollaborazione e delle responsabilità istituzionale: la ratifica dell’accordo di programma,qualora vi siano i contenuti di dettaglio prescrittivo - sempre su base volontaria delle am-ministrazioni - può assumere le funzioni di precise indicazione delle trasformazioni ediliziee, quindi, consentire l’attività edilizia tramite titoli abilitativi semplificati; per coordinarel’attività delle amministrazioni statali preposte alla tutela differenziata è possibile sotto-scrivere accordi di collaborazione tra la regione e gli enti locali interessati e il ministeroper i beni e le attività culturali; infine, per garantire una visione unitaria della tutela, leamministrazioni competenti esprimono nell’ambito dell’accordo tutti i pareri necessari,con la possibilità, da parte dei ministri competenti (in particolare, il ministro per i beni ele attività culturali e il ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare) dicollaborare per l’assunzione definitiva delle determinazioni necessarie. infine, l’attuazione del P.u.va.t. può avvenire avvalendosi di una serie di strumenti cor-relati: i cosiddetti “fondo dei fondi” e “fondi territoriali” (rispettivamente normati all’articolo33 e 33 bis del d.l. n. 98/2011); il “piano di alienazione e valorizzazione degli immobilipubblici” (articolo 58 del d.l. n. 112/2008) nei quali possono essere ricompresi anche im-mobili di proprietà statale. il supporto economico per gli studi di fattibilità è fornito, nelcaso di presenza di immobili di proprietà statale dall’agenzia del demanio, a valere suifondi riservati nel capitolo di competenza o sui propri utili di gestione, se ritenuto opportunodalla stessa agenzia. la chiusura della norma prevede due indicazioni che riguardano gli immobili in uso alministero della difesa non più utili, in via definitiva o temporanea, per la sicurezza nazio-nale: la prima consente al ministro della difesa di operare in via autonoma per la valoriz-zazione immobiliare, previa intesa con il Presidente della regione o della Provincia; laseconda, per tutelare e mantenere in efficienza immobili solo in via temporanea non più ne-cessari per la difesa militare, consente di affidare in concessione di valorizzazione tali im-mobili, per usi compatibili con lo strumento urbanistico, nel rispetto delle volumetrieesistenti e tramite interventi di restauro e risanamento conservativo.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 31
  • 31. 32 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 32. ProceSSo di valorizzazione del territorio Per il miglior utilizzo degliimmobili PubbliciSChEDA DI LEttURAArticolo 3 ter del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazionidalla legge 23 novembre 2001, n. 410, introdotto dal comma 2 dell’articolo 27 del decretolegge 6 dicembre 2011, n. 201 convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011,n. 2141. l’attività dei comuni, città metropolitane, Province, re- istituzione del principio digioni e dello Stato, anche ai fini dell’attuazione del presente copianificazione e richiamoarticolo, si ispira ai principi di cooperazione istituzionale e di a quello di cooperazione excopianificazione, in base ai quali essi agiscono mediante in- articolo 118 cost.; istituzionetese e accordi procedimentali, prevedendo, tra l’altro, l’isti- di sedi stabili di concertazione.tuzione di sedi stabili di concertazione al fine di perseguire ilcoordinamento, l’armonizzazione, la coerenza e la riduzione riduzione dei tempi delladei tempi delle procedure di pianificazione del territorio. pianificazione.2. al fine di contribuire alla stabilizzazione finanziaria, Promozione dei P.u.va.t. danonché per promuovere iniziative volte allo sviluppo eco- parte del Presidente dellanomico e alla coesione sociale e per garantire la stabilità giunta regionale.del Paese, il Presidente della giunta regionale, d’intesa conla Provincia e i comuni interessati, promuove, anche tra-mite la sottoscrizione di uno o più protocolli d’intesa aisensi dell’articolo 15 della legge 7 agosto 1990, n. 241, laformazione di “Programmi unitari di valorizzazione ter- Potere di impulso da parteritoriale” per il riutilizzo funzionale e la rigenerazione degli dell’organo di governo degliimmobili di proprietà della regione stessa, della Provincia enti territoriali, del ministeroe dei comuni e di ogni soggetto pubblico, anche statale, dell’economia e delle Finanzeproprietario, detentore o gestore di immobili pubblici, non- - agenzia del demanio.ché degli immobili oggetto di procedure di valorizzazionedi cui al decreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85. nel casoin cui tali programmi unitari di valorizzazione territorialinon coinvolgano più enti territoriali, il potere d’impulso Finalità di riutilizzo funzionalepuò essere assunto dall’organo di governo di detti enti. e rigenerazione degli immobiliQualora tali programmi unitari di valorizzazione siano ri- di proprietà pubblica e di quelliferiti ad immobili di proprietà dello Stato o in uso alle am- compresi nel “federalismoministrazioni centrali dello Stato, il potere d’impulso è demaniale”.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 33
  • 33. assunto, ai sensi del comma 15 dell’Articolo 3 del decreto- legge 25 settembre 2001, n. 351 convertito, con modifica- zioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410 dal ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia del demanio, con- cordando le modalità di attuazione e i reciproci impegni con il ministero utilizzatore. 3. nel rispetto dei principi di sussidiarietà, differenziazione e collaborazione unitaria e adeguatezza di cui all’articolo 118 della Costituzione, nonché coordinata della Pa centrale, di leale collaborazione tra le istituzioni, lo Stato partecipa ai con particolare riguardo alle programmi di cui al comma 2 coinvolgendo, a tal fine, tutte tutele differenziate. le amministrazioni statali competenti, con particolare ri- guardo alle tutele differenziate ove presenti negli immobili coinvolti nei predetti programmi, per consentire la conclu- sione dei processi di valorizzazione di cui al presente articolo. 4. Per l’attuazione delle norme contenute nel presente arti- istituzione di una struttura colo il ministero dell’economia e delle Finanze - agenzia unica di attuazione del del demanio e le strutture tecniche della regione e degli enti P.u.va.t. su base volontaria, locali interessati possono individuare, senza nuovi o mag- anche in forma societaria giori oneri a carico della finanza pubblica, le azioni, gli stru- strutturata. menti, le risorse, con particolare riguardo a quelle potenzialmente derivanti dalla valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, che saranno oggetto di sviluppo nel- l’ambito dei programmi unitari di valorizzazione territoriale, eventualmente costituendo una struttura unica di attuazione del programma, anche nelle forme di cui all’articolo 33-bis del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con modi- ficazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111. 5. i programmi unitari di valorizzazione territoriale sono P.u.va.t. concepiti come finalizzati ad avviare, attuare e concludere, in tempi certi, processo unico per il miglior autodeterminati dalle amministrazioni partecipanti, nel ri- utilizzo degli immobili pub- spetto dei limiti e dei principi generali di cui al presente ar- blici, in coerenza con gli in- ticolo, un processo di valorizzazione unico dei predetti dirizzi di sviluppo territoriale immobili in coerenza con gli indirizzi di sviluppo territo- e con quelli di programma- riale e con la programmazione economica che possa costi- zione economica, fungendo tuire, nell’ambito del contesto economico e sociale di da stimolo e attrazione di in- riferimento, elemento di stimolo ed attrazione di interventi vestimenti, migliorando le di sviluppo sostenibile locale, nonché per incrementare le dotazioni di welfare urbano. dotazioni di servizi pubblici locali e di quelle relative al- inclusione degli immobili già l’abitare. restano esclusi dai programmi unitari di valoriz- oggetto di programmi di va- zazione territoriale disciplinati dalla presente norma, i beni lorizzazione ex d.lgs. già inseriti in programmi di valorizzazione di cui decreto 85/2010, alienazione e per-34 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 34. ministeriale richiamato al comma 5-bis dell’articolo 5 del muta, su base istituzionaledecreto legislativo 28 maggio 2010, n. 85, nonché di alie- volontaria.nazione e permuta già avviati e quelli per i quali, alla datadi entrata in vigore della presente norma, risultano sotto-scritti accordi tra amministrazioni pubbliche, a meno chei soggetti sottoscrittori concordino congiuntamente perl’applicazione della presente disciplina.6. Qualora sia necessario riconfigurare gli strumenti terri- accordo di programma per latoriali e urbanistici per dare attuazione ai programmi di va- riconfigurazione degli stru-lorizzazione di cui al comma 2, il Presidente della giunta menti territoriali e urbanistici.regionale, ovvero l’organo di governo preposto, promuovela sottoscrizione di un accordo di programma ai sensi del-l’articolo 34 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267,nonché in base alla relativa legge regionale di regolamen-tazione della volontà dei soggetti esponenziali del territoriodi procedere alla variazione di detti strumenti di pianifica-zione, al quale partecipano tutti i soggetti, anche in qualitàdi mandatari da parte degli enti proprietari, che sono inte-ressati all’attuazione del programma.7. nell’ambito dell’accordo di programma di cui al comma attribuzione di una quota del6, può essere attribuita agli enti locali interessati dal pro- ricavato della vendita deglicedimento una quota compresa tra il 5% e il 15% del rica- immobili valorizzati di pro-vato della vendita degli immobili valorizzati se di proprietà prietà dello Stato, agli ee.tt.dello Stato da corrispondersi a richiesta dell’ente locale in-teressato, in tutto o in parte, anche come quota parte deibeni oggetto del processo di valorizzazione. Qualora taliimmobili, ai fini di una loro valorizzazione, siano oggettodi concessione o locazione onerosa, all’amministrazionecomunale è riconosciuta una somma non inferiore al 50% attribuzione di una sommae non superiore al 100% del contributo di costruzione do- compresa tra il 50% e il 100%vuto ai sensi dell’articolo 16 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. degli oneri di costruzione,380 e delle relative leggi regionali per l’esecuzione delle in caso di concessione diopere necessarie alla riqualificazione e riconversione, che valorizzazione di immobili diil concessionario o il locatario corrisponde all’atto del rila- proprietà dello Stato.scio o dell’efficacia del titolo abilitativo edilizio. la rego-lamentazione per l’attribuzione di tali importi è definitanell’accordo stesso, in modo commisurato alla complessitàdell’intervento e alla riduzione dei tempi del procedimentoe sono finalizzati all’applicazione dei commi da 138 a 150dell’articolo 1 della legge 13 dicembre 2010, n. 220. i sud- Finalizzazione di tali importidetti importi sono versati all’ente territoriale direttamente alla deroga al patto di stabilità,al momento dell’alienazione degli immobili valorizzati. su autorizzazione regionale.gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 35
  • 35. 8. l’accordo deve essere concluso entro il termine perentorio termini di 120 giorni per la di 120 giorni dalla data della sua promozione. le regioni conclusione dell’accordo di possono disciplinare eventuali ulteriori modalità di conclu- programma e disciplina con- sione del predetto accordo di programma, anche ai fini della corrente regionale. celere approvazione della variante agli strumenti di pianifi- cazione urbanistica e dei relativi effetti, della riduzione dei termini e delle semplificazioni procedurali che i soggetti par- tecipanti si impegnano ad attuare, al fine di accelerare le pro- cedure, delle modalità di superamento delle criticità, anche eventuale esercizio dei poteri tramite l’adozione di forme di esercizio dei poteri sostitutivi sostituitivi da parte del Presi- previste dal decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, non- dente della giunta regionale. ché ogni altra modalità di definizione del procedimento utile attivazione del collegio di a garantire il rispetto del termine di 120 giorni anzidetto. vigilanza dell’accordo e con- Qualora l’accordo non sia concluso entro il termine di 120 clusione entro 60 giorni. giorni sono attivate dal Presidente della giunta regionale le procedure di cui al comma 7 dell’articolo 34 del decreto le- gislativo 18 agosto 2000, n. 267, che si devono concludere entro i successivi 60 giorni, acquisendo motivate proposte di adeguamento o richieste di prescrizioni da parte delle am- acquisizione di proposte o ministrazioni partecipanti al programma unitario di valoriz- prescrizioni per il migliora- zazione territoriale. il programma unitario di valorizzazione mento del P.u.va.t. e ripre- territoriale, integrato dalle modifiche relative alle suddette sentazione del programma. proposte di adeguamento e prescrizioni viene ripresentato nell’ambito del procedimento di conclusione dell’accordo di programma. la ratifica dell’accordo di programma da parte dell’amministrazione comunale, ove ne ricorrano le condi- zioni, può assumere l’efficacia di cui al comma 2 dell’arti- eventuale possibilità di sem- colo 22 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno plificazione delle procedure 2001, n. 380. edilizie, a valle dell’accordo. 9. il Presidente della giunta regionale, le Province e i co- accordi di cooperazione tra muni, ovvero l’amministrazione promuovente per l’attua- la regione, gli ee.ll. e il zione dei processi di valorizzazione di cui al comma 2, ministero per i beni e le atti- possono concludere uno o più accordi di cooperazione con vità culturali, per identificare il ministero per i beni e le attività culturali, ai sensi dei gli elementi vincolanti per la commi 4 e 5 dell’Articolo 5 del decreto legislativo 22 gen- trasformazione degli immobili. naio 2004, n. 42, anche per supportare la formazione del programma unitario di valorizzazione territoriale, identifi- cando gli elementi vincolanti per la trasformazione dei beni immobili, in coerenza con la sostenibilità economica-finan- ziaria e attuativa del programma stesso. 10. gli organi periferici dello Stato, preposti alla valuta- espressione unitaria degli or- zione delle tutele di natura storico-artistica, archeologica, gani periferici dello Stato e36 Politiche e Strumenti Per la valorizzazione economica e Sociale del territorio attraverSo il miglior utilizzo degli immobili Pubblici
  • 36. architettonica e paesaggistico-ambientale si esprimono nel- possibile intervento del mini-l’ambito dell’accordo di cui al comma 6, unificando tutti i stro per i beni e le attivitàprocedimenti previsti dal decreto legislativo 22 gennaio culturali o del ministro per la2004, n. 42. Qualora tale espressione non avvenga entro i tutela dell’ambiente con latermini stabiliti nell’accordo di programma, il ministro per proposta di adeguamenti ei beni e le attività culturali può avocare a sè la determina- prescrizioni per la migliorezione, assegnando alle proprie strutture centrali un termine attuazione del P.u.va.t.non superiore a 30 giorni per l’emanazione dei pareri, resiai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,anche proponendo eventuali adeguamenti o prescrizioni perl’attuazione del programma unitario di valorizzazione ter-ritoriale. analoga facoltà è riservata al ministro per l’am-biente, per la tutela del territorio e del mare, per i profilidi sua competenza.11. Per le finalità di cui al presente articolo, è possibile av- Possibilità di avvalersi delvalersi di quanto previsto negli articoli 33 e 33-bis del de- “Fondo dei fondi” o deicreto-legge 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con “Fondi territoriali” o di altrimodificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111 e delle pro- strumenti societari, ai sensicedure di cui all’articolo 58 del decreto-legge 25 giugno degli articolo 33 e 33 bis del2008, n. 112 convertito dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, d.l. n. 98/2011 per l’attua-senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pub- zione del P.u.va.t. nonchéblica. Per il finanziamento degli studi di fattibilità e delle del “piano di valorizzazione”azioni di supporto dei programmi unitari di valorizzazione degli enti territoriali, ancheterritoriale, l’agenzia del demanio, anche in cofinanzia- per immobili dello Stato.mento con la regione, le Province e i comuni, può prov-vedere a valere sui propri utili di gestione ovvero sulcapitolo relativo alle somme da attribuire all’agenzia deldemanio per l’acquisto dei beni immobili, per la manuten-zione, la ristrutturazione, il risanamento e la valorizzazionedei beni del demanio e del patrimonio immobiliare statale, Finanziamento degli studi dinonché per gli interventi sugli immobili confiscati alla cri- fattibilità, nel caso di immobiliminalità organizzata. statali.12. in deroga a quanto previsto all’ultimo capoverso del assegnazione dei poteri dicomma 2, per la valorizzazione degli immobili in uso al mi- impulso, anche per l’avvionistero della difesa, lo stesso ministro, previa intesa con il dell’accordo di programma,Presidente della giunta regionale o il Presidente della Pro- al ministro della difesa pervincia, nonché con gli organi di governo dei comuni prov- l’individuazione delle desti-vede alla individuazione delle ipotesi di destinazioni d’uso nazioni d’uso degli immobilida attribuire agli immobili stessi, in coerenza con quanto non più utili alla sicurezzaprevisto dagli strumenti territoriali e urbanistici. Qualora gli nazionale, d’intesa con le au-stessi strumenti debbano essere oggetto di riconformazione, tonomie locali.il Presidente della giunta regionale o il Presidente della Pro-gli Strumenti di ultima generazione Per la geStione e la valorizzazione degli aSSet immobiliari Pubblici 37

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